Sprzedaż nieruchomości to proces, który wiąże się z licznymi formalnościami prawnymi i finansowymi. Jednym z kluczowych momentów w tym procesie jest sporządzenie aktu notarialnego, który potwierdza przeniesienie własności nieruchomości na nowego właściciela. Koszty związane z usługami notarialnymi mogą być znaczne, dlatego warto wiedzieć, kto jest zobowiązany do ich pokrycia. W tym artykule omówimy, jakie są standardy rynkowe w zakresie pokrywania kosztów notariusza, jakie elementy wpływają na wysokość tych kosztów oraz jakie inne opłaty mogą pojawić się przy transakcji sprzedaży nieruchomości.
Kto zazwyczaj pokrywa koszty notarialne?
W polskiej praktyce rynkowej standardem jest, że koszty notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości pokrywa kupujący. Jest to powszechnie przyjęta zasada, choć nie jest ona uregulowana przepisami prawa, co oznacza, że strony transakcji mogą ustalić inne zasady pokrycia tych kosztów. Kupujący zazwyczaj ponosi również inne związane z transakcją opłaty, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) czy opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.
Sprzedający natomiast zwykle nie ponosi kosztów związanych z samym aktem notarialnym, chyba że strony umówią się inaczej. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku negocjacji cenowych, koszty notarialne mogą stać się przedmiotem dyskusji i ewentualnie zostać podzielone między stronami. Na przykład, kupujący może zgodzić się na pokrycie całości kosztów notariusza w zamian za obniżenie ceny nieruchomości.
Jakie elementy wpływają na wysokość kosztów notarialnych?
Koszty notarialne zależą od wartości nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest określona w przepisach prawa, a konkretnie w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Taksa notarialna jest procentowo uzależniona od wartości nieruchomości, a jej maksymalne stawki przedstawiają się następująco:
- Do 3 000 zł – maksymalnie 100 zł,
- Powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 000 zł,
- Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,5% nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 5 710 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- Powyżej 2 000 000 zł – 7 710 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.
Warto zaznaczyć, że notariusz może pobrać niższą taksę notarialną, jeśli strony umówią się na mniejszą kwotę, ale nie może przekroczyć wyżej wymienionych maksymalnych stawek. Co więcej, do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.
Co jeszcze może wpłynąć na wysokość opłat notarialnych?
Oprócz wartości nieruchomości, na wysokość opłat notarialnych mogą wpływać dodatkowe czynniki. Na przykład, jeżeli transakcja obejmuje więcej niż jedną nieruchomość, notariusz może naliczyć oddzielną taksę za każdą z nich. Dodatkowo, jeśli sprzedaż nieruchomości jest skomplikowana prawnie, co wymaga sporządzenia dodatkowych dokumentów lub przeprowadzenia innych czynności notarialnych, koszty mogą wzrosnąć.
W przypadku zakupu nieruchomości z obciążeniami, np. hipoteką, notariusz może naliczyć dodatkową opłatę za sporządzenie stosownych oświadczeń lub za inne czynności związane z wykreśleniem obciążeń z księgi wieczystej.
Czy można negocjować koszty notarialne?
Chociaż maksymalne stawki taksy notarialnej są określone przepisami prawa, w praktyce możliwe jest negocjowanie tych kosztów z notariuszem. Notariusze, mimo że mają wyznaczone maksymalne stawki, często stosują indywidualne podejście do klientów i mogą zgodzić się na obniżenie taksy, zwłaszcza przy mniej skomplikowanych transakcjach lub w przypadku stałych klientów.
Warto jednak pamiętać, że negocjacje powinny odbywać się z poszanowaniem roli notariusza, który jest funkcjonariuszem publicznym i odpowiada za prawidłowość przeprowadzanej transakcji. Notariusz ponosi odpowiedzialność za prawne bezpieczeństwo transakcji, co wiąże się z pewnymi kosztami, które nie zawsze można obniżyć.
Jakie są obowiązki stron przy pokrywaniu kosztów notariusza?
Obowiązki związane z pokrywaniem kosztów notarialnych zależą od ustaleń między stronami transakcji. Standardowo, jak już wspomniano, koszty te ponosi kupujący. Jednakże, w praktyce, nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony umówiły się inaczej.
Warto, aby kwestie te były jasno określone już na etapie negocjacji i zapisane w umowie przedwstępnej. Zapobiegnie to ewentualnym nieporozumieniom na etapie finalizowania transakcji.
Podsumowując, koszty notarialne związane ze sprzedażą nieruchomości to istotny element całego procesu transakcyjnego. Standardem rynkowym jest, że koszty te pokrywa kupujący, jednak możliwe są inne ustalenia między stronami. Warto znać zasady i możliwości negocjacji, aby móc świadomie zarządzać swoimi finansami podczas sprzedaży nieruchomości. Dzięki odpowiedniemu planowaniu i znajomości przepisów można uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i sprawnie przeprowadzić transakcję.